Türk Hukukunda Taşınmaz Alım-Satımı ve Taşınmaz İpoteği

Türk Hukukunda Taşınmaz Alım-Satımı ve Taşınmaz İpoteği

TÜRK HUKUKUNDA TAŞINMAZ ALIM-SATIMI VE TAŞINMAZ İPOTEĞİ

Türk hukukunda bir taşınmazın satılarak devredilmesi için aran şartlar, taşınmazın tapuda tescil edilmesi ve bu tescil için geçerli bir hukuki sebeptir.

Tescil, tasarruf yetkisi olan bir kişi tarafından, yani taşınmazın maliki tarafından yazılı tescil talebi üzerine yapılmaktadır. Yazılı tescil talebi olmadığı takdirde (örneğin taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde değil de taraflar arasında adi bir şekilde imzalanmışsa), tescil talebinde bulunanın taşınmaz üzerinde  tasarruf yetkisi olmadığı takdirde (kısıtlı kimse, malik olmayan kimse gibi) veya taşınmazın devredilmesi için geçerli bir hukuki sebep yoksa (satış sözleşmesinin hükümsüz olması gibi) taşınmaz devri gerçekleşmez.

Bu şartlardan biri ya da birkaçının eksik olmasına rağmen taşınmaz tescil edilirse, yapılan tescile yolsuz tescil adı verilir. Yolsuz tescil gerçek hak durumuna uymayan tescildir. Bu durumda tapu kütüğünün tahsisi adı verilen düzeltme davası açılarak sicildeki durumun düzeltilmesi talep edilir. Bu davayı yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi açabilir.

Aleniyet ilkesi gereği ilgili herkes tapu sicilini incelemek yetkisine sahip olduğundan hiç kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ve iyi niyetli olduğunu iddia ederek sorumluluktan kaçınamaz. Çift tapu, yani bir taşınmaza iki sayfa açılması halinde, tapu sicilinin aleniliği ilkesi gereği kimse o tapudaki diğer sayfayı bilmediğini iddia edemeyeceğinden iyi niyetli kazanım olamaz.

Devlet tapu sicillerinin tutulmasından kusursuz sorumludur. Devletin bu sorumluluğu haksız fiil sorumluluğudur ve haksız fiil kuralları geçerlidir. Yapılan yanlış bir tescilden devletin sorumluluğunun doğması için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1) Yolsuz tescil nedeniyle, tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla giderilemeyecek bir zarar meydana gelmiş olmalıdır.

2) Tapu sicilinin hukuka aykırı bir şekilde tutulmuş olması gerekir.

3) Zararla tapu sicilinin hukuka aykırı kaydı arasında illiyet bağı olması gerekir.

 

Taşınmaz ipoteğinde taşınmaz, alacağı teminat altına alır. Kamuya açıklık ilkesi uyarınca taşınmaz ipoteği tapuya tescil ile doğar ve tapu kütüğünde mevcut olduğu sürece devam eder, kaydın terkin edilmesiyle de sona erer (TMK m.856,858). Ancak bu kuralın da istisnaları (mahkeme kararı, miras gibi) mevcuttur.

 

Son yıllarda Türkiye’ye ve özellikle Türkiye turizminin başkenti Antalya’ya yabancı turistik ziyaretlerin ve yatırımların artması sonucu Antalya gayrimenkul sektöründe büyük bir hareketlilik gözlemlenmektedir. Yabancılar Antalya’da yazlık olarak kullanılan evlerle ilgili taşınmaz alış, satış ve ipotek edilmesi işlemleri gerçekleştirmektedir. Ancak taşınmazın aynına ilişkin bu işlemleri yapmaya yetkili tek mercii tapu müdürlüğü olup, Türk Hukuku hakkında bilgi sahibi olmayan yabancı ülke vatandaşları taşınmaz alım-satımında çeşitli hatalara düşmektedir. Bu hatalar taşınmazın devredilememesine, tapuda tescil edilememesine, taşınmazı satma yetkisi olmayan kişilere para ödenmesine ve hatta dolandırıcılık vakıalarına sebep olmaktadır.

Taşınmaz alım-satımlarında tüm bu riskleri engellemek, taşınmaz alış, satış ve ipotek tesislerini güvenli bir şekilde yapmak için güvenilir bir Antalya avukatına danışılması önemle tavsiye olunur.