Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

GAYRİMENKUL VE İNŞAAT HUKUKU

Gayrimenkul Alım Satımına İlişkin Sözleşmeler

Gayrimenkul satış sözleşmesi; bir taşınmazın mülkiyet hakkının devrine izin veren ve resmi şekilde hazırlanarak tapu memuru önünde imzalanan yazılı sözleşmedir. Bu sözleşmeler uygulamada tescil işlemi ile iç içe geçmiş olduğundan mülkiyeti devir işleminden ayrı olarak bir borçlandırıcı muamele şeklinde düzenlenememektedir. Bu sebeple gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, içerik bakımından bir ön sözleşme niteliği taşısa da uygulama açısından taşınmazların satışına ilişkin borçlandırıcı işlem olarak adlandırılmaktadır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterlikler tarafından re’sen düzenlenmektedir. Ancak sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için mutlaka sözleşme konusu taşınmazın tapu sicil sayfasına tescil ettirilmiş olması gerekmektedir. Usul ve esaslara uygun bir şekilde yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taraflardan biri, ilgili tapu müdürlüğünde sözleşme konusu taşınmazın satım ve devir işlemlerini yerine getirmekle yükümlü hale gelirken diğer taraf ise sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödeme borcu altına girmektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraf iradeleri ile sonlandırılabileceği gibi; sözleşmenin ifası; edimlerin ifa zamanaşımına uğraması ve sözleşmenin tek taraflı feshedilmesi hallerinde de kendiliğinden sona ermektedir.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinimleri Noktasında Danışmanlık ve Temsil

2012 yılında 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan değişiklik ile yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Yabancı şahıslara gayrimenkul mülkiyetinin devir işlemi; vatandaşlar arasında da uygulandığı gibi yetkili Tapu Müdürlüğünde düzenlenip imza altına alınacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

Yabancı tüzel kişiler için ise Türkiye’de gayrimenkul edinimi kural olarak mümkün değildir. Yabancı ülke kuruluşlu tüzel kişiler; Türk Petrol Kanunu veya Turizmi Teşvik Kanunu gibi özel kanun hükümlerine dayanarak taşınmaz üzerinde malik veya sınırlı ayni hak sahibi olabilmektedir. Taşınmaz rehni işlemlerinde ise bu sınırlama uygulanmamaktadır.

Türk hukuku ve mevzuatına hakim olmayan yabancı ülke vatandaşları Türk emlak piyasasında işlem yaparken sıkıntılar çekmekte ve zaman zaman hukuki uyuşmazlıklar meydana gelmektedir. Bu uyuşmazlıkları baştan engellemek, Türkiye’de ve Antalya’da güvenle taşınmaz almak, satmak, ipotek ettirmek, kiralamak ve kiraya vermek için güvenilir bir avukata danışmanız tavsiye edilir.

İpotek İşlemleri Tesisi

İpotek; doğmuş ve doğması muhtemel bir alacağa ilişkin olarak belirli bir taşınmaz üzerinde uygulanan teminat işlemidir. İpotek tesisi için taraflar ilgili tapu müdürlüğüne içeriğinde ipotek bedeli, süresi, derecesi ve lehine ipotek konulacak şahsın bilgileri bulunan bir dilekçe ile başvuru yapmaktadır. İpotek işlemine konu olacak gayrimenkulün niteliğine göre ek belge talep edilebilmektedir. İşlemin tamamlanmasının ardından tapu müdürlüğü tarafından alacaklıya ipotek belgesi verilir. Bu belge açıklayıcı bir evrak olup kıymetli evrak statüsü taşımamaktadır.

Türk Medeni Kanunu madde 864 uyarınca tapuya tescil edilen bir ipotek alacağı, zamanaşımı hükümlerine tabi olmamaktadır. Bu nedenle geçerli bir ipotek şerhinin kaldırılabilmesi için mutlaka borcun ödenmesi ve alacaklının fek talebinde bulunması gerekmektedir. Alacaklının ipotek şerhinin kaldırılması üzere talepte bulunmaktan kaçınması halinde malik tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli mahkemelere başvurularak ipotek fekki talebinde bulunulabilmektedir. Bu tür davalar için kanunlarda herhangi bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

DANIŞMANLIK ALIN