Kira Sözleşmesinde Kiracının Hakları Nelerdir?

Kira Sözleşmesinde Kiracının Hakları Nelerdir?

Kira Sözleşmesinde Kiracının Hakları

Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?

Kira sözleşmelerinde diğer sözleşmelerde olduğu gibi iki taraf olup, taraflardan biri kiraya verenken diğeri kiracıdır. Kiraya veren kimse kiralanan malı bir bedele karşılık kullanmak ve yararlanmak üzere bir başkasına devreder. Kiracıysa sözleşmede belirlenmiş olan söz konusu bedel karşılığı geçici süreyle kiraladığı malı kullanıp bu maldan yararlanan kimsedir.

Kira Sözleşmesinde Tarafların Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmelerinde kiraya verenin ilk borcu kiralanan malı kiracıya teslim borcudur. Kiralayan kiraladığı şeyin kullanımını kiracıya bırakmak durumundadır. Kiralayanın teslim borcu sözleşmede kararlaştırılan tarihte yerine getirilmelidir. Teslim tarihinde kiraya konu malın kullanıma elverişli bir durumda olması gerekmektedir. Kiralayanın borcu burada bitmez, kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe kiraladığı malı kullanıma elverişli tutmaya devam etmek durumundadır. Kiraya verenin kiralananı teslim borcu konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilememektedir. Buna kiracı aleyhine değiştirme yasağı denmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları haricinde de kiracı aleyhine değiştirme yasağı genel işlem şartlarıyla bu yönde bir değişiklik yapılamaması şeklinde karşımıza çıkmaktadır.

Kiralanan Malın Teslimi

Kiracı kiralanan malın kendisine teslimiyle birlikte doğrudan doğruya malın zilyetliğini yani malı fiilen elde bulundurma hakkını elde eder. Kiralayan kişi malı sözleşmede kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim etmezse kiracıdan parasını isteyemeyip, borcunu yerine getirmediği için temerrüt nedeniyle kiracıya karşı sorumluluğu doğmaktadır.

Kira Sözleşmesinde Temerrüt

Temerrüt alacaklı ya da borçlunun yüklendikleri borçları hukuka uygun olmayarak yerine getirmemeleridir. Temerrüt sonucunda karşı tarafın bir takım seçimlik hakları doğar. Kira sözleşmesinde de kiralayan temerrüde düştüğü zaman kiracı kiralayanın borçlu temerrüdüne düştüğünü öne sürerek kendisinden bir takım taleplerde bulunabilecektir. Kiraya veren bu durumda temerrütten dolayı kiracının uğradığı zarardan sorumlu olmaktadır. Elbette bunun için kiraya verenin kusursuz olduğunu ispat etmemiş olması gerekmektedir. Ayrıca kiracı temerrüt hükümlerine başvurabilmek için temerrüde düşen kiralayana ek süre verip borcunu yerine getirmesi için bir şans daha vermiş olmalıdır. Eğer verilen ek süre içerisinde kiralayan borcunu yerine getirmez ise kiracı kiralanan malın teslimini ve teslimin gecikmesi dolayısıyla uğramış olduğu zararın kiralayan tarafından giderilmesini talep edebilecektir. Bu seçimlik bir hak olup, kiracı tarafından tercih edilmezse kiracı kira sözleşmesini feshedip sözleşmenin bitmesi gereken zamandan önceki bir zamanda sona ermiş olmasından dolayı uğramış olduğu zararın kiralayan tarafından giderilmesini de talep edebilmektedir.

Kira Sözleşmesinde Temerrütten Sorumluluk

Tekrar belirtmekte fayda vardır ki kiralayanın temerrütten dolayı sorumluluğuna gidilebilmesi için kiralayanın kusurlu olması gerekmektedir. Kiralanan malın teslim edilmesi kiraya verenin kusurundan dolayı imkansız bir hal alacak olursa kiraya verenin borçlar hukukunun genel hükümlerine göre sorumluluğuna da gidilebilecektir.

Kiralananın Kullanıma Elverişliliği

Kiraya veren kiralanan malı sözleşmede kararlaştırılan zamanda kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etmemiş olursa kiralanan malın ayıplı teslim edilmiş olması söz konusu olacaktır. Bu durumda kiralayanın kiraya konu malı ayıplı teslim etmesinden dolayı kiracının istem hakları söz konusu olacaktır. Kiracının ayıptan dolayı kiralayandan istemde bulunması için kiralayanı gözden geçirmiş olma ve ayıp konusunda bildirimde bulunma külfeti altında değildir. Kiracının ayıptan doğan istem hakkını kullanabilmesi için gereken şart ayıp konusunda kira sözleşmesi sona ermeden önce kiraya vereni bilgilendirmekten ibarettir. Kiracının kiralayana ayıp hakkında yapacağı bildirimin herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır.

Kira Sözleşmesinde Ayıp Nedir?

Kiralanan malın ayıplı çıkması halinde kiracının kullanabileceği dört hakkı vardır, bunlardan birini seçip istemde bulunabilecektir. Kiracı ya kiralanan maldaki söz konusu ayıbın giderilip düzeltilmesini ya ödemesi gereken kira bedelinde indirime gidilmesini, ya kiralanan malın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilecek ya da kira sözleşmesini feshedebilecektir. Eğer kiralanan malın ayıplı olmasında kiraya veren kusurlu ise kiracı seçimlik haklarından birinin yanında kiralayandan malın ayıplı olmasından dolayı uğramış olduğu zararın tazmin edilmesini isteyebilecektir. Ayıbın giderilmesini istemek kiralanan malın onarılmasını istemek anlamına gelmektedir. Kiracının ayıplı maldan dolayı ödeyeceği kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkıysa ancak kiracının söz konusu kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim istemesi şeklinde söz konusu olabilecektir.

Kira Sözleşmesinde Güvenliği Sağlama Yükümlülüğü

Kiralayanın kira sözleşmesinden doğan bir başka sorumluluğu da kiracının güvenliğini sağlama yükümlülüğüdür.  Kiralayan kira sözleşmesi boyunca kiracının, kiralanan şeyin ve orada yaşayan kimselerin güvenliğini sağlamakla yükümlü olduğundan, kiracı kira sözleşmesine dayanarak kiralayandan güvenliğini sağlaması konusunda istemde bulunabilecektir.

Kira Sözleşmesinde Vergi

Kiralanan malla ilgili vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma yükümlülüğü aksi kira sözleşmesinde ya da kanunda öngörülmediği müddetçe kiraya verenin üzerindedir, dolayısıyla şartları oluştuğu müddetçe kiracı bu konuda kiralayandan istem hakkına sahip olacaktır.

Kira Sözleşmesinde Riziko

Kiralanan malın deprem yangın gibi rizikolara yani risklere karşı kiralayan tarafından sigorta edilmiş olması gerekmektedir, kiracı bu gibi risklere katlanmak durumunda olmayıp söz konusu rizikoları kiralayanın karşılamasını istemekte haklıdır.

Kira Sözleşmesinde Yan Giderler

Kiralayan kiralanan malla ilgili oluşan yan giderlere de katlanmakla yükümlüdür, bunları kiracıdan isteyemez.  Söz konusu yan giderler büyük ölçüde kiralanan malda meydana getirilen önemli onarımlardır, kiralanan malın kullanımıyla ilgili ufak tefek giderlerin kiralayandan istenmesi söz konusu olmaz.

Kiralanan Malda Hak İddiası

Kira sözleşmesinin devam ettiği esnada bir üçüncü kişi gelip kiralanan mal üzerinde kiracının sahip olduğu hak ile örtüşmeyen bir hak ileri sürmüş ise kiracı kiralayana bir bildirimde bulunacak ve bu bildirim üzerine kiralayan herhangi bir dava açılması halinde davayı üstlenecek, kiracının uğramış olduğu zararı da tazmin etmek durumunda kalacaktır. Söz konusu durum Türk borçlar hukukunda kiraya verenin zapttan doğan sorumluluğu adı altında düzenlenmektedir. Kiraya verenin zapttan sorumluluğunun doğması için kusurlu olması şartı aranmamaktadır ancak zapttan doğan dolaylı zararlar için kiraya verenin kusurlu olması aranmaktadır.

Kira Sözleşmesinde Zapt

Kiralanan malın üçüncü kişi tarafından tamamen zapt edilmesi halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermektedir, kiracı kiraya verenden ödediği kira bedellerini geri isteyemeyecektir ancak kiracı kiralanan mala zorunlu ve faydalı giderler yapmışsa bunları kiralanan malı zapt eden üçüncü kişiden isteyemeyeceği oranda kiralayana ileri sürebilecektir.

Kira Bedeli Neye Göre Belirlenir?

Kira bedelinin kiracı açısından hakkaniyetli olarak kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin taraflarından kiralayan kira bedelinde artış yapmak istiyorsa burada efe tüfe oranlarına dikkat edilmesi gerekmektedir, ayrıca kiralayan her kafasına estiğinde kira bedelinde artışa gidemez.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiralayan kira sözleşmesinin süresi dolmadığı müddetçe kiracıyı tahliye edemez. Kiralayan kira sözleşmesinin bitimine bir ay kala kiracısına ihtar çekip tahliyesini talep etmesini istemediği müddetçe kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenmektedir.

Kiracı kiraladığı konut ya da işyerini başka birine kiralama hakkına sahiptir, buna alt kira denmektedir.

Kira Sözleşmesinin Feshi Nasıl Olur?

Kiracı kira sözleşmesini haklı gerekçelerini bildirmek koşuluyla her zaman feshedebilir.

Kiracı kira sözleşmesini yaparken kiralayana kiraladığı mala zarar depozito vermişse, kira sözleşmesi sona erdiğinde bu depozitoyu geri alabilecektir yalnız depozitosunu alabilmesi için kiralayanı sözleşme yapıldığında aldığı gibi teslim etmesi gerekmektedir.

Antalya Avukatı Barış Erkan Çelebi ve kendisinin Antalya Hukuk Bürosu ticari kira sözleşmelerinin düzenlenmesi ve gözden geçirilmesi konusunda hukuki danışmanlık vermektedir.